浅析我国房地产信贷业务的发展

    房地产信贷是金融业务的一个重组成部分,在金融机构信贷业务中的比重逐步提高,越来越引起银行界的高度重视。本文以房地产业信贷现状为基础,分析我国房地产业信贷存在的问题,并提出相应的对策与建议。 
关键词 房地产; 信贷业务; 融资 
doi 10 . 3969 / j . issn . 1673 – 0194 . 2014 . 03. 044 
中图分类号 F830.572 文献标识码 A 文章编号 1673 – 0194(2014)03- 0097- 02 
1 我国房地产信贷业务的现状 
1.1 房地产贷款规模和房地产开发信贷逐年增加 
表1是我国房地产近几年的贷款增幅情况。可以看出,即使在发生全球金融危机的2008年及国家房地产调控最严格的2011年,房地产的贷款同比增幅仍然都在10%以上,2007年、2009年更出现33%、38%的高增幅,这些现象都表明近几年房地产贷款的增长仍将十分强劲,商业银行仍把房地产贷款业务作为贷款业务的重心,房地产贷款并未因国家的调控与市场的调整而受到很大影响。 
1.2 投资来源中银行投入逐年走低 
2007-2012年期间,由于银行根据国家宏观调控政策对房地产的投资作出调整,房地产开发商的投资来源也在变化,最明显的是自筹资金,其绝对额占投资来源比重都有了较快增长。以内蒙古房地产信贷市场为例,商业银行贷款从2007年的41 237万元降至2012年的30 218万元,投资来源中的自筹资金占相当的比例,投资来源中银行投入逐年走低。① 
2 我国房地产信贷业务存在的问题 
2.1 房地产信贷的法律不完善 
从目前我国的情况来看,房地产信贷的立法工作远远落后于房地产信贷业务的快速发展,有关房地产信贷的立法工作明显滞后,在实践操作中法律依据不足,银行、开发商及个人的权利与义务不明确使得违法乱纪现象和失信行为时有发生,从而一定程度上阻碍了银行信贷业务的健康发展。 
2.2 贷款银行缺乏完善的内部控制系统 
银行内部的管理是防范风险的第一道防线,贷款银行普遍存在的“假按揭”的各种金融风险,严重影响银行体系的稳定。不断变化的外部环境,决策者的素质、组织模式和管理制度存在的局限性,将给房地产企业经营带来不确定性,也将影响房地产信贷。此外,在现行的分业监管的金融体系下,受诸多因素的影响,金融监管体系不能有效地发挥监管作用。 
2.3 房地产信贷筹集渠道单一 
由于房地产融资渠道比较单一,主来自银行贷款,导致银行承担了房地产投资的主风险。西方发达国家对于房地产的银行信贷控制得比较严,规定不许超过投资总额的40%,房地产融资方式呈现多元化,包括不同类型的房地产投资信托、基金等。而我国房地产开发商在运营过程中基本上是依靠银行信贷,从取得土地开始到商品房销售都在使用银行信贷。如果开发商在运营中的某个环节出现问题,尤其是资金链断裂,这些房地产开发商的经营风险将转变为银行的金融风险。 
2.4 金融工具发挥作用欠佳 
与西方的发达国家相比,我国金融工具的组合与创新能力有待提高,银行所采用的基本都是传统的融资工具,这就阻碍了我国房地产融资的发展。现在我国并没有针对房地产融资创造出专门的金融工具,这样房地产融资就会面临更多的挑战,并对整个房地产行业的发展造成更多的困难。 
3 发展我国房地产信贷业务的建议 
3.1 完善房地产信贷的法律法规体系,加大处罚力度 
目前我国的房地产融资法律体系不健全,也不具体,因此完善我国的房地产融资的法律体系,成立专门的部门或机构加以管理。具体包括规范各种金融工具的使用范围及规则,规范房地产融资过程中的各个环节等内容。 
3.2 加强房地产信贷业务的监管 
房地产业属于高风险行业,房地产贷款潜伏着更大的风险。因此,我国银行业监督管理委员会及其下属机构必须严格加强房地产信贷监管,以确保银行业的安全、稳定、高效、合理运行。对房地产信贷业务加强监督,由于房地产开发项目是高风险的投资经营项目,检查时应该注意房地产开发项目是否符合贷款的基本求。如果发现问题,监督部门应及时采取纠正或补救措施,避免导致大的贷款风险。 
3.3 拓宽融资渠道 
房地产融资可以吸收高质量的社会闲散资金,如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金,实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升。我国的社会保障基金规模巨大,正在积极地拓宽保值、增值的渠道,与资金需求规模大、周期长的房地产开发项目具有很强的互补性。如果引入优质的社保基金,房地产企业既可以实现融资目的,还可以分散自身的风险。 
3.4 加大金融产品创新 
房地产融资渠道的多元化发展,关键是需设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。金融产品创新可以在一定程度上降低企业的融资成本,提高融资的效率。近年来,我国房地产金融建设才起步,从目前来看,房地产金融产品比较单一,缺少系统、专业的房地产投资开发贷款机构。随着房地产业的不断发展,对金融创新的需求将会越来越大,如何满足企业多样化的融资需求、规避融资风险是房地产金融产品创新所必须关注的。 
主参考文献 
1 张璐. 我国商业银行房地产贷款风险管理问题浅析J. 内蒙古金融研究,2010(9). 
2 王振华. 中国房地产行业发展现状及未来发展趋势J. 中国市场,2012(45).